El precio de la vivienda en España siempre ha estado en boca de todos, tanto en las conversaciones de sobremesa como en los debates en la televisión. Lo curioso es que, aunque parece que todo el mundo tiene una opinión formada sobre si los pisos están caros o baratos, la realidad es que detrás de esas cifras que vemos en los portales inmobiliarios existe un trabajo técnico que determina lo que realmente vale una vivienda en un momento dado. Y es aquí donde entra en juego la tasación, que no es simplemente una cifra aleatoria, es un informe detallado que se convierte en un documento con validez legal y que puede marcar la diferencia a la hora de pedir una hipoteca, de repartir una herencia o de discutir con Hacienda.
Lo interesante es que el mercado inmobiliario está vivo, se mueve de forma constante y no espera a nadie. Hoy una vivienda puede valer 150.000 euros y, al cabo de unos meses, su valor se queda desfasado porque en la misma zona se están vendiendo pisos similares por bastante más. Es como cuando compras una camiseta de una marca concreta y, de repente, esa prenda se pone de moda en redes sociales: lo que pagaste hace nada ya no refleja lo que cuesta encontrarla ahora. Con las casas pasa algo parecido, pero con cifras que tienen un peso mucho más serio en la vida de las personas.
Por eso cada vez se habla más de la necesidad de que las tasaciones puedan actualizarse de manera casi automática cuando los precios de mercado suben rápido. Se trata de evitar que la cifra de una tasación quede obsoleta en cuestión de semanas, lo que puede perjudicar a compradores, vendedores e incluso a los bancos.
Cómo cambia una tasación cuando el mercado se mueve sin parar.
El valor de una vivienda no se calcula tirando de intuición, sino analizando una serie de datos concretos: desde el tamaño, la ubicación y el estado de conservación, hasta la comparación con otras viviendas similares que se hayan vendido recientemente en la zona. El problema es que cuando los precios de esas operaciones cambian con rapidez, la fotografía que se toma en la tasación empieza a quedarse borrosa.
Imagina que te sacas una foto en una fiesta con amigos y la subes a redes sociales. En ese momento representa fielmente lo que está pasando, pero si a los pocos días cambias de peinado o decides dejarte barba, esa imagen ya no te identifica del todo. Con las tasaciones pasa lo mismo: son fotos fijas de un momento concreto que pueden perder vigencia en poco tiempo.
Durante años esto no era un problema tan serio porque el mercado iba variando de manera más pausada, pero hoy en día el ritmo es distinto. Basta con ver lo que ocurre en ciudades como Madrid, Barcelona o Valencia, donde los precios de determinadas zonas pueden pegar un salto en cuestión de meses debido a la alta demanda, la llegada de inversión extranjera o la construcción de nuevas infraestructuras.
Este cambio obliga a que las tasaciones se revisen con más frecuencia, y es aquí donde entra la idea de introducir sistemas automáticos que actualicen esos informes con los datos más recientes. No se trata de sustituir al trabajo de un tasador profesional, sino de darle herramientas para que su labor sea más ágil y esté siempre respaldada por información real y actualizada.
La importancia de tener cifras ajustadas al día a día.
Puede parecer exagerado, pero tener una tasación que no refleja la realidad del mercado puede traer más de un quebradero de cabeza. Pongamos un ejemplo sencillo: una pareja pide una hipoteca para comprar un piso y presenta la tasación que se hizo hace seis meses, en la que el inmueble se valoraba en 180.000 euros. Sin embargo, en esos seis meses el barrio se ha revalorizado porque han abierto una estación de metro nueva y el precio medio de las viviendas similares ha subido a 200.000 euros.
Si la tasación sigue marcando 180.000, el banco puede prestar menos dinero del necesario, y los compradores se ven obligados a aportar un ahorro mayor del previsto. Al final, una simple desactualización en los números puede ser la diferencia entre conseguir la casa o perder la oportunidad.
Algo parecido ocurre con los repartos de herencias o las disputas legales. Si los herederos reciben un inmueble valorado en una cifra que ya está por debajo de lo que realmente vale, puede que alguien salga perjudicado en el reparto. Y si se discute con Hacienda porque ha calculado el valor de un inmueble de manera distinta, contar con una tasación bien ajustada se convierte en un arma de defensa muy valiosa.
La consecuencia más evidente es que la seguridad jurídica de los procesos se tambalea cuando las cifras no reflejan la realidad. Y es que al final, aunque estemos hablando de números, lo que está en juego son decisiones vitales que afectan a familias, empresas y patrimonios enteros.
La tecnología, la mejor amiga en el mundo de las tasaciones.
En este punto es fácil preguntarse cómo se puede conseguir que una tasación se mantenga actualizada sin necesidad de encargar un nuevo informe cada pocas semanas. Aquí es donde entra en juego la tecnología, que está empezando a transformar el sector inmobiliario de una forma que hace unos años resultaba impensable.
Hoy en día existen herramientas capaces de cruzar en tiempo real datos de compraventas, anuncios en portales inmobiliarios, estadísticas oficiales e incluso información sobre tendencias de barrio. Con todo ello se pueden elaborar modelos que detectan cuándo el valor de mercado de una vivienda ha cambiado de manera notable, lo que permite actualizar de forma automática la parte numérica de la tasación.
Un ejemplo fácil de visualizar sería el de las aplicaciones que usamos para consultar el tráfico o el tiempo. Antes mirábamos el periódico para ver la previsión del día y nos encontrábamos con que se quedaba corta si cambiaba el clima. Ahora abrimos una app y tenemos datos en directo que se actualizan al minuto. Trasladado al mundo inmobiliario, algo parecido está empezando a ocurrir con las tasaciones: lo que antes era una foto fija ahora puede convertirse en un vídeo que refleja la evolución en tiempo real.
Eso sí, aunque los sistemas automáticos aportan rapidez y volumen de información, sigue siendo imprescindible que un tasador humano supervise y firme los informes. Después de todo, hay factores que no se captan en una base de datos, como el estado real de una vivienda por dentro, la calidad de los materiales o detalles concretos que pueden modificar el precio. La tecnología acelera el proceso, pero la experiencia profesional sigue siendo la que aporta la visión completa.
Lo que recomiendan los profesionales cuando los valores cambian demasiado rápido.
Desde Mintasa señalan que lo más recomendable en estos casos es apoyarse en informes que combinen la actualización automática de datos con la revisión periódica de un experto, ya que de esa manera se consigue un equilibrio entre la objetividad que aportan las cifras y la interpretación técnica que garantiza la validez legal del documento. Según afirman, esto permite que quienes necesitan presentar una tasación en un banco, en un juzgado o ante la administración no se vean perjudicados por el simple hecho de que el mercado haya cambiado en cuestión de semanas.
Qué consecuencias tiene para empresas y particulares una tasación desfasada.
La idea de la actualización automática no es un capricho, es una respuesta a problemas muy concretos que afectan tanto a particulares como a empresas.
Para una persona que compra su primera vivienda, puede significar la diferencia entre que el banco acepte concederle la hipoteca o que le exija más dinero del que tiene ahorrado. Para un pequeño empresario que utiliza sus inmuebles como aval en un préstamo, una tasación desfasada puede limitar su capacidad de acceder a financiación en el momento en que más la necesita. Y en el caso de una gran empresa, la revalorización o devaluación rápida de sus activos inmobiliarios puede alterar balances y auditorías de forma considerable.
Es como si intentaras correr una maratón con unas zapatillas que ya no te sirven porque se han quedado pequeñas. Podrías seguir avanzando, sí, pero con dolor y arriesgándote a una lesión. En el terreno económico pasa igual: si los números que utilizas no encajan con la realidad, tarde o temprano esa diferencia te va a pasar factura.
El futuro de las tasaciones en un mercado en constante movimiento.
Cada vez es más evidente que las tasaciones tradicionales necesitan adaptarse a un entorno en el que los precios se mueven con una rapidez inusual. La actualización automática aparece como una herramienta que ayuda a mantener la fiabilidad de los informes, pero también plantea nuevos obstáculos.
Uno de ellos es garantizar que la información que alimenta estos sistemas sea fiable y esté bien contrastada, porque de nada sirve tener un sistema rápido si se basa en datos poco precisos. Otra piedra en el camino es encontrar el punto justo entre la automatización y la supervisión humana, ya que ambos elementos se necesitan mutuamente. Y, por supuesto, habrá que ver cómo responden las administraciones, los bancos y los tribunales a esta forma de trabajar, porque la validez legal de las tasaciones siempre depende de que sean aceptadas por las instituciones.
Lo que está claro es que el mercado inmobiliario seguirá moviéndose con rapidez y que las personas y empresas que dependen de tasaciones actualizadas no pueden permitirse quedarse atrás. Igual que nos hemos acostumbrado a que el móvil nos avise de si hay tráfico en la carretera antes de salir de casa, lo más lógico es que también empecemos a esperar que las cifras de un informe tan relevante como una tasación se ajusten a la realidad del momento casi en tiempo real.
